Kwalificatie eigen woning

09 mei 2018

Vermogensbestanddelen van een particulier vallen in beginsel in box 3 van de inkomstenbelasting. Er geldt een uitzondering voor de eigen woning. Deze valt in box 1. De inkomsten uit de eigen woning bestaan uit een percentage van de WOZ-waarde van de woning, verminderd met aftrekbare kosten zoals de betaalde rente van de financiering van de woning. De Wet IB 2001 stelt als voorwaarde voor de kwalificatie als eigen woning dat de woning aan de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden als hoofdverblijf ter beschikking staat. Een woning behoudt de kwalificatie eigen woning tijdens een periode van leegstand als de woning in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande drie jaren een eigen woning was en de woning bestemd is voor verkoop. Op verzoek van een belastingplichtige kan een woning, die ten minste een jaar de eigen woning is geweest, maar die tijdelijk niet als hoofdverblijf dient, als eigen woning worden aangemerkt. Daarvoor gelden als voorwaarden dat de woning in die periode niet aan derden ter beschikking is gesteld en dat de belastingplichtige geen andere eigen woning heeft. De voorwaarde dat de woning niet aan derden ter beschikking wordt gesteld, houdt in dat de woning niet wordt verhuurd en dat niet wordt gedoogd dat derden de woning gebruiken. Wel is toegestaan dat een kraakwacht in de woning verblijft.

Wanneer niet aan de voorwaarden is voldaan en dus geen sprake is van een eigen woning, gaan de woning en de daarop betrekking hebbende financieringsschuld naar box 3. Het gevolg daarvan is dat de betaalde rente niet langer aftrekbaar is van het inkomen in box 1. Het is belangrijk om u daarvan bewust te zijn. Recent zijn in de rechtspraak hiervan enkele voorbeelden aan de orde geweest.

Voorbeelden
Het eerste voorbeeld betrof een echtpaar, dat in verband met de uitzending voor het werk naar het buitenland de eigen woning in Nederland verliet. De woning werd te koop gezet. In afwachting van verkoop stond het echtpaar toe dat een recent gescheiden vriendin met haar kinderen de woning bewoonde. In ruil daarvoor zou de vriendin het huis netjes houden en potentiële kopers toegang verlenen tot de woning. Tijdens de periode van uitzending werd de woning niet verkocht. Toen het echtpaar terugkeerde naar Nederland verliet de vriendin op verzoek van het echtpaar de woning. Naar het oordeel van het gerechtshof was de vriendin geen kraakwacht. Zij had voor eigen gebruik de beschikking over de gehele woning. Het echtpaar had geen voorbehoud met betrekking tot gebruik van gedeelten van de woning gemaakt en heeft in de periode van uitzending ook geen gebruik van de woning gemaakt. Naar het oordeel van het hof was de woning aan een derde ter beschikking gesteld en stond deze niet leeg in afwachting van verkoop. Er was daarom geen sprake van een eigen woning in fiscale zin.

Het tweede voorbeeld betrof het gebruik van een woning door een neef van de belastingplichtige tijdens diens verblijf in het buitenland. De neef was student en studeerde in de woonplaats van de belastingplichtige. Wanneer hij in verband met zijn studie in de buurt moest zijn, logeerde de neef in de woning van de belastingplichtige. Volgens het gerechtshof behoorde de neef niet tot het huishouden van de belastingplichtige en moest de neef dus worden aangemerkt als een derde. Het hof vond van belang dat de neef toestemming had voor het gebruik van de woning en dat sprake was van meer dan incidenteel logeren. Dat de neef slechts gebruik maakte van één slaapkamer en van de algemene voorzieningen in de woning wil volgens het hof niet zeggen dat de woning niet aan derden ter beschikking werd gesteld. Ook in dit geval geen sprake van een eigen woning in fiscale zin.